Домой Финансы Банки Где взять ипотеку на квартиру 2018: в каком банке как лучше можно...

Где взять ипотеку на квартиру 2018: в каком банке как лучше можно ли без первоначального взноса (Сбербанк)

gde-vzyat-ipoteku-na-kvartiru-mozhno-li-kak-2018-v-kakom-banke-luchshe-sberbank-bez-pervonachalnogo-vznosaИпотека относится к целевому кредитованию, соответственно взять его на квартиру в банке можно только на покупку какой-либо недвижимости. В отличие от потребительского кредита процент по ипотеке значительно ниже, а сроки выплат, наоборот, больше. Вторая особенность ипотеки – это обеспечение по кредиту, приобретаемое жилье остается в залоге у банка.

У каждого банка своя программа ипотечного кредитования и условия также везде разные. Единственное одинаковое для всех условие – максимальная сумма кредита составляет 90% от стоимости жилья, минимальная – 30%.

Ипотечный кредит, несмотря на то, что это довольно тяжелое бремя для семьи, имеет массу своих преимуществ:

  • жилье можно купить сразу и не ждать годами, когда накопится нужная сумма;
  • процентная ставка по кредиту, по сути, перекрывает рост цен на жилье за год и уровень инфляции в стране, так что заемщик ничего не теряет;
  • при покупке жилья в ипотеку государство предлагает множество льгот, в том числе возврат подоходного налога.

Кроме всего прочего, ипотечные кредиты в нашей стране это единственный выход стать собственником жилья.

Если говорить о том, кто может взять ипотеку на жилье, то наверняка каждый желающий. Для начала нужно найти стабильную работу с белой заработной платой, проработать нужно не менее 6 месяцев, прежде чем идти в банк за кредитом. Чтобы наверняка получить денежный займ, можно открыть в выбранном банке вклад и пополнять его ежемесячно с зарплатой.

 

Затем необходимо проверить свою кредитную историю, даже если вы уверены что задолженностей быть не может. Иногда случаются ошибки и заемщик по причине невнимательности сотрудников банка становиться должником по чужому кредиту. И последнее, убедитесь, что нет долгов по налогам, коммунальным услугам, штрафам ГИБДД.

Выдавая ипотеку, банк ничем не рискует, у него в залоге остается объект недвижимости, но чтобы оградить себя от судебных разбирательств кредиторы проверяют всех заемщиков.

Для начала нужно определиться с тем, какую квартиру вы хотите. Но здесь нужно сразу учитывать ее стоимость, потому что ипотечный кредит придется выплачивать долгие годы и отдавать около половины своего заработка. Соответственно, чем ниже стоимость жилья и меньше кредит, тем проще его выплачивать, к тому же ипотеку можно погасить досрочно и тогда подумать о лучшем варианте.

Второе о чем нужно подумать – это первоначальный взнос. Банки редко выдают жилищные займы без первоначального взноса, а если и удастся найти такое предложение, проценты по ипотеке будут неподъемными для семей со средним достатком. Обычно минимальная сумма составляет от 20% и более от стоимости квартиры. Многие, кто не имеет первоначального взноса берут потребительские кредиты и выплачивают их наряду с ипотечными.

Перед тем как получить ипотеку на квартиру нужно определиться самим объектом, это нужно для того, чтобы знать на какую сумму рассчитывать. Потому что при подаче заявки в банк для предварительного рассмотрения, в ней нужно указать сумму кредита. Но окончательное решение кредитор оставляет за собой, ведь банки тщательно проверяют заемщика, ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 40% от совокупного дохода семьи. Хотя на практике у большинства семей ипотечный кредит занимает половину дохода и более, а этого быть не должно.

Это ключевой момент ипотечного кредитования – выбор подходящего банка. Их довольно много и каждое предложение может существенно отличаться от другого. Не стоит тратить время и ходить по офисам, просмотреть все текущие предложения можно не выходя из дома на официальных сайтах банка. Здесь же есть кредитные калькуляторы, благодаря им можно рассчитать сумму ежемесячного платежа, предварительно, конечно.

Затем нужно будет заполнить анкету и отправить ее на рассмотрение. Кстати, можно направить заявление сразу в несколько банков, чтобы повысить свои шансы на одобрение кредита, потому что кредиторы сегодня ведут очень тщательный отбор среди заемщиков.

Если вы являетесь участником зарплатного проекта или вкладчиком какого-либо банка, то разумнее обратиться к нему, есть все возможности получить льготу по ипотеке.

Сегодня банки предлагают ипотеки с пониженной процентной ставкой для разных категорий граждан, например, Сбербанк имеет в своей линейке такие продукты, как ипотека для военных или молодых семей. Если вы подходите под условия программы, то разумнее им воспользоваться.

Банк может вынести окончательное решение по ипотеке только после того, как клиент выполнит все требования и предоставить все документы. Одного паспорта будет недостаточно для оформления ипотечного займа. Как минимуму еще понадобится следующий пакет документов:

  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ или форме банка за последние 6 месяцев от заемщика, созаемщика и поручителей;
  • копия трудовой книжки, заверенная сотрудником отдела кадров от заемщиков и поручителей;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость или автомобиль, если таковые имеются.

Взять квартиру в ипотеку можно только с поручителями или залогом. Даже несмотря на то, что приобретаемый объект недвижимости будет в залоге у банка до полного погашения кредита, поручители все равно нужны, причем не менее двух человек со стабильным источником дохода. Поручителем не может быть второй супруг, так, как он является созаемщиком, а его заработная плата входит в совокупный доход семьи.

У заемщика должна быть положительная кредитная история, абсолютно все банки ее проверяют.

Ипотечный кредит – это довольно сложный в оформлении вид займа. Поскольку сумма довольно крупная, банки всячески пытаются минимизировать свои риски и в результате получить прибыль. Заемщику нужно тщательно изучать договор жилищного займа, чтобы после его оформления не увеличился ежемесячный платеж. Итак, на что обратить внимание и взять ипотеку на квартиру правильно.

Многие банки предлагают клиентам ипотеку в иностранной валюте с более низкой процентной ставкой. Для примера ипотека в рублях выдается под 12% в год, а в долларах под 6%. Но курс иностранной валюты не стабилен и за 20 лет, за период выплаты ипотеки, может сильно возрасти. К тому же почти все жители нашей страны получают зарплату в рублях, поэтому не стоит гнаться за призрачной выгодой.

В первую очередь, если в предложении по ипотеке указана процентная ставка, например, от 12%, то гарантий, что она именно такой и останется, нет. Банк принимает решение самостоятельно и делает это в зависимости от того, как клиент может обеспечить займ. Кроме того, ипотеку на привилегированных условиях могут получить вкладчики и участники зарплатных проектов.

Второй момент – это выбор процентной ставки, а она может быть фиксированной или плавающей. С фиксированной ставкой все понятно она будет стабильной до полного погашения займа. Плавающая процентная ставка состоит из двух составляющих: фиксированного процента и процента по межбанковским кредитам (это ставка, по которой один банк выдает кредиты другому). На первый взгляд, плавающая процентная ставка кажется более привлекательной и выгодной, но это заблуждения, спустя год или два показатели межбанковских ставок могут измениться, и ипотека станет крайне невыгодна для плательщика.

В настоящее время банки предлагают две принципиально разные системы расчета по кредитам аннуитетную или дифференцированную. Аннуитетная система расчета предполагает выплату кредита или ипотеки равными ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования. При дифференцированной системе ежемесячный платеж уменьшается, потому что проценты начисляются не на всю сумму займа, а на ее остаток.

Для клиента, несомненно, будет более выгодной, если ипотека будет с дифференцированной системой платежей. Но банки больше предпочитают аннуитетную систему, практически все ипотеки рассчитываются именно по ней.

Среди прочего – это страхование жизни и здоровья заемщика. Банки дают ипотеку и без страховки, но процентная ставка будет значительно выше. От страховки можно отказаться и в процессе выплаты жилищного кредита, но банк может изменить условия договора в одностороннем порядке и повысить процентную ставку.

Внимательно читайте кредитный договор, чтобы избежать скрытых комиссий дополнительных сборов.

На этапе планирования оформления ипотеки, ознакомьтесь со всеми предложениями и обозначьте круг банков, в которые можно подать заявки. Если ответят одобрением несколько кредиторов, не стоит спешить, для начала нужно лично прийти в офис банка и проконсультироваться с кредитным специалистом, потому что реальные условия кредитования могут отличаться от тех, на которые был расчет изначально.

Не стоит брать ипотеку, если ежемесячные платежи будут забирать более 50% от заработной платы. Разумнее поискать другую работу и подождать некоторое время. Обращайте внимание на партнерские программы, когда банки вместе с застройщиками проводят акцию. Суть предложения в том, что вы покупаете квартиру в новостройке у застройщика, а банк-партнер снижает процентную ставку. Так, например, можно купить квартиру в строящемся доме и получить ипотеку под 8-9 процентов в год.

Постарайтесь любыми способами снизить процентную ставку. Банк одобряет заявки предварительно, свое решение он принимает на основании предоставленных документов. Например, если заемщик может предоставить доказательства своей платежеспособности и состоятельности, кредитор может снизить процентную ставку. В качестве доказательств могут выступать автомобиль, гараж, земельный участок или иная собственность заемщика, она же может быть использована в качестве залога.

Когда ипотека оформлена и использована по назначению, это не повод расслабляться. Наоборот, стоит заблаговременно позаботиться о том, чтобы всегда были в наличие средства для погашения жилищного займа. Во-первых, вносить платежи стоит заблаговременно, хотя бы за два или три дня до назначенной даты, потому что средства могут не поступить на кредитный счет вовремя и придется платить штраф за просрочку. Во-вторых, старайтесь платить больше, чем положено по договору, таким образом, можно выплатить кредит раньше срока и сэкономить на процентах.

 

Если вы платите ипотеку, то не мешало бы найти дополнительный источник дохода, особенно если заработная плата оставляет желать лучшего. Причем необязательно вырученные средства сразу вкладывать в оплату жилищного кредита, лучше открыть дебетовый счет и хранить запасные средства на нем.

Может получиться так, что ипотеку платить не представляется возможным, то есть не хватает средств, поэтому нужно срочно искать выход, чтобы не потерять жилье. Не стоит паниковать и укрываться от звонков кредитора, а также доводить дело до суда. После возникновения просрочки можно попросить у банка отсрочку на несколько месяцев, если действительно есть уважительная причина. Одной из них является потеря работы. И даже если уважительной причины не найдется, проще согласиться на условия банка и реализовать жилье для погашения долга.

Вообще, перед тем как получить ипотечный кредит, нужно все тщательно просчитать. Для начала постарайтесь найти самое выгодное предложение и соответствовать всем основным требованиям кредитора. Потом рассчитывайте свои реальные возможности для ее погашения в виде дополнительного заработка. И, последнее, не стоит выбирать дорогое жилье, оплачивать ипотеку по которому будет невозможно.

1
Выберите банк, в котором собираетесь взять кредит. Каждая из организаций работает по собственной системе, размер процентов отличается, а договор не всегда позволяет погашать ипотеку досрочно. Пообщайтесь с теми, кто уже взял денежные средства в конкретном банке, прочтите отзывы в интернете. Поговорите с кредитным инспектором в банке, он ответит на все вопросы, которые волнуют и предоставит полную информацию по размеру и погашению кредита.
2
Подайте предварительные заявки в разные банки и, получив заполненные документы, сравните условия ипотечных программ, выбрав более выгодную в итоге. Снижение требований к форме подтверждения дохода (когда вам не надо приносить справку о заработной плате), размеру первоначального взноса (как правило, от 10% и выше) или страхованию рисков сделки может быть вызвано повышением процентной ставки.
3
Соберите необходимые документы, оцените стоимость ипотеки. Надо заплатить комиссии, проценты, страховые взносы, аренду банковской ячейки, оценку недвижимости, ее оформление и другие суммы, которые придется платить ежемесячно, так как они включаются в график платежей. Попросите у инспектора или менеджера таблицу расчета полной стоимости кредита. Изучите ее внимательно.
4
Следите за рекламой, иногда банки намеренно предлагают выгодные условия, например, «возьми кредит на своих условиях» или обещают заведомо низкий процент по уплате. Не всегда это правда, но проверить можно. Так, «Сбербанк» предлагает кредит для молодых семей по выгодной ставке, действует система досрочного погашения кредита. А «Уралсиб» сохранил практику дифференцированной уплаты платежей, что позволит снизить сумму переплаты при досрочном погашении.
5
Берите ипотечный кредит в той валюте, в которой получаете доход, например, в рублях. Поскольку, если возьмете в долларах или евро, при их падении по отношению к рублю, вам придется платить большую сумму по ипотечному кредиту.
6
Рассчитывайте свои силы, не берите слишком большую сумму. Желательно, чтобы ежемесячные платежи не превышали 30% семейного дохода. Так вы сможете подстраховать себя, например, в случае, если вас понизят в должности или придется сменить работу на менее оплачиваемую.
7
Улучшайте жилищные условия в соответствии с возможностями. Не выгодно из «однушки-хрущевки» сразу переезжать в 100-метровые апартаменты. Можно сначала переехать в двухкомнатную квартиру, досрочно выплатить ипотеку, получить положительную кредитную историю. Взять новую ипотеку уже на более выгодных условиях вам будет проще. Следите за новостями банка, обычно в течение года ставки меняются и можно попасть под более выгодную программу, чем раньше.
8
Читайте внимательно договор, обращайте внимание на раздел, в котором прописаны сроки и порядок уплаты платежей, дополнительные расходы. Иногда приходится платить каждый год по 5-7% от суммы всего платежа (помимо процентной ставки). Если займ превышает один миллион рублей, получается существенная сумма.
9
Получить ипотечный кредит вы сможете только после того, как выберете необходимую квартиру. В кредитном договоре прописывается адрес и собственники жилья. Поговорите с риелтором или оценщиком, чтобы не переплатить за жилье. Вам понадобятся услуги оценщика в любом случае, банку надо знать стоимость жилья, его размер. Это особенно важно, если в семье есть дети, поскольку не должно быть ущемления их интересов.
10
Пообщайтесь с кредитным инспектором, узнайте, что вас ожидает, если вы совершите просрочку платежа, например, на пару дней. Лучше делать взносы заблаговременно, но ситуации бывают разные, о штрафных санкциях можно узнать заранее.
11
Соберите необходимые документы. Вам понадобятся паспорта продавца и покупателя, нотариально заверенное согласие супруга (-и), если вы состоите в браке, на покупку жилья, технический паспорт на приобретаемое жилье, кадастровый паспорт, ИНН, пенсионные страховые свидетельства всех участников кредитного договора. В каждом банке перечень может быть свой. После одобрения заявки, вам скажут, что еще необходимо и вы сможете начать процедуру оформления. Обычно она занимает не более 7 рабочих дней.
12
Обращайтесь в банк, если у вас возникла затруднительная ситуация, как можно скорее. Вам смогут увеличить срок выплаты ипотеки или переведут на ежеквартальные платежи. Никогда не снизят процентную ставку, не освободят от страхования жилья.
Предложение от нашего партнера
Обратите внимание
Ипотечный договор можно погасить с помощью материнского капитала. Поинтересуйтесь в банке, сможете ли вы сделать уплату с помощью этой суммы в качестве основного долга. Некоторые банки принимают материнский капитал лишь на уплату процентов, что не всегда выгодно, особенно, если процентная ставка высокая.
Полезный совет
Не теряйте ипотечный договор, храните график платежей. Если вы погашаете какую-то часть суммы досрочно, вам смогут выполнить перерасчет процентов и вы оставшееся время сможете платить меньше. Но, опять же, не во всех банках это разрешено. Так, «Сбербанк» выполняет операцию раз в квартал, а «ВТБ24» не разрешает досрочные выплаты совсем.

Кому же будет актуально и безопасно воспользоваться данной услугой в 2018:

  • людям, имеющим стабильную работу (вы должны быть уверены, что будете иметь как минимум такой же доход хотя бы на срок, на который был выдан кредит);
  • людям, имеющим высокий доход (чем быстрее вы погасите задолженность — тем спокойнее будет жить);
  • людям, имеющим официальную зарплату (банки практически не выдают ипотечный кредит людям, работающим неофициально).

В принципе, получить кредит могут многие — достаточно подходить под определенные требования (о которых упомянем ниже). Однако согласитесь, что человеку, имеющему высокий и стабильный доход и не имеющему семьи и детей, будет гораздо проще, легче и быстрее справиться с выплатой, чем молодой семье с новорожденным ребенком, при этом еще и не имеющей высокого и более-менее стабильного дохода.

Недооценивать важность  планирования своих доходов не стоит — свежий пример перед глазами, как валютные ипотечники остались бомжами в этом году.

Выбираем банковскую программу

Если же вы твердо решили взять ипотечный кредит и приобрести новое жилье — сразу же возникает вопрос: где именно проще и лучше это сделать? Ипотечных программ достаточно много — практически каждый банк предлагает свои услуги в этом направлении. Однако далеко не у всех эти предложения выгодны и разумны, да и требования могут отличаться не в вашу пользу.

Именно по этой причине следует внимательно изучить программы, предоставляемые банковскими учреждениями. При этом, естественно, обращайте внимание лишь на проверенные и надежные банки. Если вы имеете кредитную, дебетовую или зарплатную карты какого-то банка — в первую очередь обратите внимание на его предложения. Обычно банки идут навстречу постоянным клиентам, и могут снизить требования к заемщику для ипотеки или же предложить более выгодные условия. Такую политику практикует чуть ли не каждый банк, так что поинтересуйтесь, какие именно привилегии дарует вам уже налаженное сотрудничество.

Помимо того, что вы уделите внимание изучению информации, предоставленной самим банком (неважно — на сайте или же прямо в отделении), обязательно почитайте отзывы и рекомендации других людей. Найти их можно на соответствующих форумах или сайтах, коих сейчас великое множество. Очень часто (а если без преувеличений — вообще всегда) бывает так, что информация, предоставляемая в рекламе, существенно отличается от реальных условий при заключении договора на ипотечный заем, естественно, не в вашу пользу. Подобные нюансы традиционно затеряны среди тысяч мелких букв, из которых состоит договор, и, само собой, в рекламных буклетах и на сайте их найти довольно сложно (если вообще можно). А вот люди, уже сталкивавшиеся с этим, знают на собственном опыте и могут подсказать вам, чего стоит ожидать. Очень часто это может существенно помочь и сэкономить ваши средства и нервы. Перейдем к вопросу, как получить ипотеку на квартиру и что нужно для этого.

Какие документы нужны для получения ипотеки

Поскольку суммы, выдаваемые банком, исчисляются сотнями тысяч (нередко — миллионами) рублей, логично, что для одобрения ипотеки от вас потребуется представить обширный пакет документов. «Ипотека по двум документам» и тому подобные лозунги — чаще всего обычные рекламные трюки. Банки очень тщательно проверяют заемщиков, такие чудеса возможны, только если вы уже лет 5 в этом банке имеете зарплатную карту с хорошими ежемесячными поступлениями.

Список документов для заявки на ипотечный кредит:

  • заявление или анкета по внутренней банковской форме на получение ипотеки;
  • паспорт;
  • ИНН;
  • справка с места работы (НДФЛ-2), подтверждающая стаж и размер заработной платы;
  • трудовая книжка;
  • водительское удостоверение;
  • заграничный паспорт;
  • свидетельства пенсионного и медицинского страхования;
  • диплом об образовании;
  • свидетельство о браке (если есть — брачный контракт);
  • свидетельство о рождении ребенка (если есть);
  • военный билет.

Этот список может быть разным для разных банков. Где-то будет достаточно части этих документов, а где-то — придется собирать полный «набор».

Кто может получить ипотеку

Как говорилось выше, утвердительно ответят на заявку далеко не всем. Рассмотрим, какие минимальные требования к заемщику выдвигают банки на практике:

  • возраст заемщика — 23-65 лет;
  • общий рабочий стаж — минимум 2 года, на последнем месте работы — свыше 6 месяцев;
  • безупречная кредитная история без просрочек;
  • предоставление полного набора документов;
  • уровень дохода, достаточный для своевременного погашения задолженности (естественно, зависит от условий и необходимого размера кредита);
  • отсутствие судимостей, приводов в милицию, учета в наркологическом или психологическом диспансерах.

Описанные выше пункты — официальная информация, предоставляемая банками. Часто они привирают. Например, многие рекламные брошюры заявляют о минимальном возрасте заемщика — 18 лет. По факту, в очень молодом возрасте вам ипотеку вряд ли дадут, да и если уровень дохода небольшой — тоже могут отказать. Что здесь приведено — это минимум. На практике, если вы не подходите под такие требования, в получении кредита на квартиру, скорее всего, откажут.

Кому дадут ипотеку с максимальной вероятностью

  1. Ваша зарплата в 2-3 раза перекрывает ежемесячный платеж по кредиту.
  2. Вы имеете собственные средства на первоначальный взнос — от 30%.
  3. Рассматривается покупка вторичного жилья в новом фонде.
  4. Вы хотите брать ипотечный кредит на квартиру, а не дом или землю.
  5. В семье оба супруга работают на работах с «белой» зарплатой.
  6. Вы имеете в собственности другую недвижимость (закладывать ее не потребуют).
  7. Вы работаете на одном месте более 2 лет.
  8. У вас нет незакрытых потребительских и других кредитов.
  9. Наличие двух платежеспособных поручителей (требуется не всегда, но очень часто).

Несколько популярных вопросов:

— Можно ли взять ипотеку с «серой» зарплатой?

— Да. Это называется «подтверждение доходов по форме банка».

— Одобрят ли мне ипотеку, если у меня размер зарплаты чуть выше ежемесячного платежа по кредиту?

— Только если убедительно обманете банк. Но лучше этого не делать. Платить вы все равно не сможете.

— Реально ли можно взять кредит на квартиру без первого взноса?

— Да. Ставка будет выше, требования выше, проверка кредитоспособности максимальная.

— Что делать с плохой кредитной историей?

— Забыть про ипотеку. Обязательно выявят и откажут.

Подача ипотечной заявки и дальнейшие действия

Прежде всего, соберите все предложения банков, которые рассматриваете, в один файл, где должны быть указаны проценты годовых и размер стартового взноса в каждом банке. Загоните эти данные в любой ипотечный калькулятор и посмотрите, где меньше переплата. Подача анкет в эти банки должна быть в приоритете.

1. Итак, вы решились взять ипотеку, подходите по всем требованиям, собрали пакет документов и определились с банком. Теперь, естественно, направляемся в ближайшее к месту прописки отделение, и заполняем заявку. Пунктов в ней достаточно много — будьте готовы к потраченному времени.

2. Заполненная заявка рассматривается не быстро — срок может доходить и до нескольких недель. Естественно, все зависит от загруженности работы отделения, поскольку каждое заявление изучается банковским экспертом. В процессе изучения могут быть проведены различные проверки: наличие и «чистота» кредитной истории, звонки на работу и в бухгалтерию, звонки поручителям.

3. По принятии решения представитель банка свяжется с вами и сообщит результат. При положительном ответе вам будет названа сумма, которую вы можете получить. После чего дается срок (у каждого банка свой — от 1 месяца до полугода), на протяжении которого вы принимаете окончательное решение и (если решились точно) заключаете договор.

4. Заявка — одобрена, бумаги — подписаны. Теперь пришло время выбирать жилье. Найдя подходящий вариант, вы приобретаете квартиру за банковские средства. При этом следует уплатить первоначальный взнос. Он может составлять от 10% до 50% от стоимости недвижимости. Однако имеются предложения, в которых первоначальный взнос вообще отсутствует.

5. Согласно действующему законодательству, недвижимость должна быть застрахована от повреждений. Вдобавок, банки очень часто требуют дополнительную страховку — от мошенничества, а также страховку жизни клиента. Кстати, почти всегда жестким условием является заключение страхового договора с определенной компанией, которую назначает банк.

6. Конечный этап — заключение кредитного договора и договора о залоге недвижимости. До тех пор, пока вы полностью не рассчитались с банком, квартира является его собственностью. При этом вы не можете ее продать, поменять или сдать без согласия банка.

7. Ну а когда вы, наконец-то, прошли сквозь все бюрократические преграды и въехали в собственное жилье — не забывайте вовремя оплачивать ипотеку. Этот вопрос, кстати, лучше проработать заранее, к примеру, если вы брали ипотеку в Сбербанке (лидер в России по кредитованию приобретения жилой недвижимости), вы можете заплатить кредит через Сбербанк-Онлайн или автоматически перечислять часть своей зарплаты. Посмотреть ставки по кредитам Сбербанка можно здесь.

Кто может помочь с получением кредита на квартиру?

Вовсе необязательно проходить все этапы самостоятельно. Есть посредники, которые сделают это за вас. Это ипотечные брокеры, то есть компании, специализирующиеся на агентских услугах. Их легко найти в поисковике для любого региона.

Интересно: вы не всегда переплачиваете, обращаясь к ипотечным брокерам. У многих из них есть эксклюзивные партнерские соглашения с банками. Например, если оформлять ипотеку через «ИНКОМ-Недвижимость», размер оплаты работы агента будет от 40 тысяч рублей, а экономия на процентах по сравнению с прямым обращением в тот же банк за счет скидки 0,5-1%. За период выплаты кредита вложения «отбиваются» в несколько раз.

«До того, как купить первую квартиру, мы были неопытными, всего боялись, боялись сами подавать заявку в банк. Мы толком не знали, как получить ипотеку и пошли к ипотечному брокеру. Женщина-менеджер выслушала нас и сказала: «Ребята, я не буду вам помогать, вы такие молодые, ну зачем вам эта кабала!».

Если вы не хотите платить брокерам, нужно внимательно искать информацию и разбираться самостоятельно. Как говорилось выше, хорошим подспорьем станут банковские форумы.

Мы приведем два самых полезных сервиса сравнения ипотечных предложений банков:

Сравни.ру и Банки.ру. Внимательно изучите эти инструменты. После этого вы будете готовы брать кредит.

Банк оформляет квартиру в собственность сразу, а не когда будет выплачена вся сумма. Если речь про жилье под ипотеку, то стоит заранее хорошенько просчитать такие моменты:

  • получится ли выплачивать ежемесячно требуемые суммы в течение многих лет;
  • сможете ли платить банку, если потеряете работу.

Принимая решение, выделять заём или нет, банк учитывает, сможет ли клиент отдавать ежемесячно нужную сумму, поэтому первостепенную роль играет зарплата, учитываются только официальные доходы. Некоторые финансовые учреждения принимают во внимание и доходы дополнительные, что повышает шансы заемщика, но далеко не все клиенты согласны афишировать эту сумму.

Что такое социальная ипотека?

Во многих странах государство идет навстречу семьям, которым требуется жилье, разработаны соответствующие проекты, учтены и ипотечные. Что такое ипотека в рамках социальных программ и кто имеет право на участие:

  1. Очередники, которым не доступно жилье по условиям коммерческой ипотеки.
  2. Люди, которые стоят в очереди на улучшение жилплощади.
  3. Многодетные семьи.
  4. Выпускники детдомов.
  5. Работники бюджетной сферы.

Государство дает таким людям взять заём на льготных условиях, которые предусматривает социальная ипотека. Основное решение остается за банком, если семья не имеет стабильного дохода, который позволит выплачивать ссуду, то финансовое учреждение вправе отказать. В социальную ипотеку еще входят программы для военных и молодых семей, для них предусматриваются такие условия предоставления ипотеки:

  1. Военная ипотека. Банк выдает деньги, которые были накоплены на счету офицера, специально для приобретения жилья. Остальную сумму платит государство.
  2. Ипотека для молодых семей. За них государство выплачивает только треть суммы. Есть два важных условия:
    • возраст – не выше 35 лет;
    • должны стоять в очереди на квартиру.

Виды ипотеки

Специалисты насчитывают несколько популярных видов ипотеки:

  1. На недвижимость.
  2. На квартиру или загородный дом.
  3. На жилье.
  4. На новостройки.
  5. На комнату.
  6. На коттедж.

Ипотека на вторичное жилье – практика многих банков, ставки – от 8 до 15%. Есть разные виды ипотечного кредитования, разница только во взносе: от 10 до 50%. Кредиторы внимательно изучают и предмет залога, и финансовое состояние заемщика и могут отказать, если:

  • жилье покупается у родственников;
  • после смерти бывшего владельца не минуло полгода;
  • у заемщика есть дети до 18 лет;
  • один из совладельцев – инвалид.

Банки очень внимательны к техническому состоянию здания, когда выдается ипотека на покупку жилья. Поэтому шансы, что дадут деньги на квартиру в коммуналке, гостиничного типа или в общежитии — крайне малы. Износ дома не может превышать 55 лет. Планировка квартиры должна совпадать с чертежами БТИ. Поэтому если была перепланировка, банк вправе распорядиться узаконить сделанные измен

Стоит ли брать ипотеку?

Выгодная ипотека пребывает в прямой зависимости от средней процентной ставки депозитов. Считается, что выгодные условия ипотеки, если снижается депозитная ставка, потому что уменьшается и процент по выплатам. Но большинство банков учитывает все моменты, поэтому в договоре отмечается самая крупная цифра, выше которой процентная ставка подняться не может. Если повезет, банк может выдать ипотеку под плавающую процентную ставку, но так везет далеко не всем и не всегда.

Плюсы ипотеки

Преимущества ипотеки в том, что жилье можно получить сразу. Можно воспользоваться и такой формой государственной поддержки, как компенсация процентов по ипотеке. Каждый имеет право на налоговый имущественный вычет, который и возмещает средства, и компенсирует проценты. Раз в месяц сумма подоходного налога из зарплаты клиента возвращается.

Чтобы получить такую возможность, необходимо ежегодно представлять в налоговую службу:

  • документы на право собственности;
  • акт приёмки и передачи;
  • информацию по выплатам займа.

Минусы ипотеки

Плюсы такого займа очевидны, но имеются и минусы, самый ощутимый – переплата по ипотеке. Учитывая, что заём оформляется на несколько лет, сумма набегает весьма ощутимая. Есть еще и такие отрицательные стороны:

  1. Нельзя жилье купить или продать, прописывать других членов семьи.
  2. Если не будет денег на выплаты, банк имеет право продать ипотечную квартиру.
  3. Запрещено сдавать жилье.

Что лучше — ипотека или кредит?

Нередко люди колеблются: что выгоднее кредит или ипотека? Ответ очень простой: кредит более выгоден покупателю, а ипотека — банку. Ипотечный заём налагает ограничения на пользование жильем, при нарушении которых кредитор может разорвать договор и потребовать уплатить весь долг. А при кредите без обеспечения можно продать жилье и расплатиться с кредитором, распоряжаться имуществом не запрещается. Поэтому ответ очевиден, но решение клиента зависит от многих факторов.

Что лучше — ипотека или ссуда?

С учётом жестких требований ипотеки, многие клиенты долго выбирают, колеблясь между ипотекой и ссудой. И чаще делают выбор в пользу последней. Главное – найти поручителей, доход хотя бы одного из которых должен быть не ниже, чем у берущего кредит. Какие преимущества дает жилищная ипотека:

  1. Квартира переходит во владение.
  2. Отнять квартиру банк уже не может.

Что нужно, чтобы взять ипотеку?

Чтобы оформить ипотеку, нужно подготовить нужный пакет документов. Кредитор может потребовать и дополнительные документы для ипотеки, ксерокопии паспортов членов семьи. Созаемщики и поручители тоже представляют ксерокопии документов. Ведь что такое ипотека? Это долгосрочный заём под залог. Поэтому нужно предоставить заявление на получение ипотеки, анкету банка и ксерокопии:

  • паспорта;
  • страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
  • идентификационного кода;
  • военного билета для мужчин призывного возраста;
  • документов об образовании;
  • свидетельства о браке или разводе;
  • свидетельства о рождении детей;
  • трудовой книжки, заверенной работодателем;
  • документов о доходах.

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Иногда люди берут заём в расчете на крупный доход, который позволит погасить кредит раньше. Банки позволяют рассчитаться по ипотеке по одной из систем.

  1. Дифференцированная. Вся сумма процентов и основного долга погашается в равных долях, в течение времени, пока действует договор. Такой вариант для потребителя выгоднее, поскольку идет одновременно уменьшение долга и процентов.
  2. Аннуитетная. Сначала погашаются проценты, а потом уже – основная часть, стоимость займа можно оплатить только после уплаты процентов. Проценты считают на весь срок ипотеки.

Чтобы оформить досрочное погашение ипотеки, нужно написать заявление в финансовое учреждение за 30 дней. Стоит изучить пункты про страховые взносы, поскольку клиент имеет право возместить сумму оплаченной, но не использованной страховки. Это может касаться и кредитного обязательства, и имущества. После полного расчета с банком нужно взять справку о полном выполнении обязательств.

Как вернуть проценты по ипотеке?

Мало кому известно, что у клиента есть шанс возвратить проценты по ипотеке, если он воспользуется такой льготой, как «налоговый вычет». Главное – указать, что цель ипотеки — покупка квартиры. Тогда вопрос с последующим возвращением процентов решается легко. Воспользоваться такой возможностью разрешается только единожды. В каких случаях льгота не предоставляется?

  1. Если владелец жилья на пенсии.
  2. Если жилье покупалось предпринимателем для бизнеса.
  3. Если продавец и покупатель находятся в родственных или рабочих отношениях.

Нужно подать документы в налоговую инспекцию, решение о возврате денег принимается в течение месяца. Какие должны быть основные бумаги?

  • документ о праве собственности на жилплощадь;
  • акт приёма-передачи квартиры;
  • договор купли-продажи;
  • кредитный договор об ипотеке;
  • копии платёжных документов, где отмечена выплата процентов банку.

Далеко не каждому дадут ипотечный кредит на приобретение квартиры. Банки согласятся вас кредитовать лишь при условии полного соответствия ряду критериев. Мы расскажем подробно о каждом из них.

  • Наличие гражданства. В каждом банке первое, что требуют предоставить – это паспорт. Главное, чтобы он был российским, ипотеку для иностранцев предлагают лишь малое количество отечественных банков.
  • Возраст. Выдачу кредита на покупку недвижимости почти во всех банках предоставляют гражданам, достигнувшим 21 года. Это связанно с тем, что в таком возрасте человек уже, как правило, имеет постоянный стабильный доход.
  • Регистрация в регионе. Для банка важным нюансом является, чтобы приобретаемый объект недвижимости, банк и регистрация клиента располагались в одном регионе.
  • Трудовой стаж. Кредиты выдают гражданам, имеющим непрерывный стаж работы не менее полугода, и даже одного года. Если же гражданин не имеет постоянной работы, то это будет свидетельствовать о его нестабильности, легкомысленности и конфликтности.
  • Платежеспособность. Это правило одно из самых главных, заемщик обязательно должен получать стабильный и достаточный доход. Если сотрудники банка засомневаются в вашей способности полностью и вовремя возвращать долг, то предложат вам найти поручителя или созаемщика, ну или же, в худшем случае, откажут в выдачи ипотеки на квартиру.
  • Кредитная история. Данные о выданных вам ранее кредитах обязательно попадают в кредитную историю. Поэтому сотрудники банка проверят вас, обратившись в специальное бюро. Если у вас были какие-то проблемы с выплатой долга или вы не погасили какой-то кредит, то вам откажут в выдаче ипотеки.

Как взять ипотеку?

У разных банков может различаться процедура получения кредита, но в каждом из них вам придется пройти 5 основных этапов:

  • Представление в банк необходимых для оформления ипотеки документов (документы, необходимые для оформления сделки; документы по объекту недвижимости; документы по заемщику).
  • Подбор квартиры и ее оценка.
  • Государственная регистрация ипотеки.
  • Страхование ипотеки.
  • Проведение расчетов с продавцом.

Как оформить ипотеку и не остаться без штанов

То, что вам придется собрать кучу документов, заключать договора, ставить неимоверное количество подписей, это всем ясно и понятно. Но вот есть еще много подводных камней, о которых мы спешим вам рассказать, чтобы вы смогли вовремя избежать их.

  • Импульсивный выбор. Нельзя покупать недвижимость на эмоциях и быстро. На акции и скидки, которые рекламируют, не нужно обращать внимание. Застройщики не просто так заманивают покупателей, проводя акции, рисуя рекламу и принимая вас в стильных офисах. Все это может стать пылью в глаза, прежде чем ехать к застройщику в офис, изучите состояние рынка, почитайте форумы, проверьте документы, составьте рейтинг.
  • Быстрое заключение сделки. Менеджеры часто предлагают побыстрее заключить договор, ссылаясь на низкую цену, которая может в скором времени подняться. Когда срочно нужно решать важные вопросы, то свойство здраво оценивать ситуацию куда-то пропадает, поэтому у покупателя есть большие шансы заключить невыгодную для себя сделку. Следите, чтобы вами не манипулировали.
  • Небрежное отношение к документам. Самый важный и ответственный этап – это подписание договора, в котором прописываются все правила, а также ответственность сторон. Главное, что в договоре в основном пишется о том, что подписывая его, вы сразу становитесь всем должны. Заранее ознакомьтесь с договором, до подписания обсудите все возникнувшие вопросы. Вы можете обсудить договор и даже изменить условия в нем, если вас что-то не устраивает .
  • Рассчитайте свои возможности. Прежде чем оформлять ипотеку, проведите тренировку – попытайтесь прожить три месяца, откладывая примерную сумму ипотечного платежа, так вы сможете проанализировать свой бюджет. Так вы не только проверите себя, но и увеличите первоначальный взнос.

Запомните:

  • Оформляя ипотеку, оцените свои возможности и потребности. Не всегда то, что дешёвое – самое выгодное.
  • Не спешите оформлять ипотеку в первом же банке, потратьте немного времени и сил на самостоятельный поиск нескольких учреждений, чтобы потом сравнить лучшие условия по ипотеке.
  • Сделки происходят не на словах, а на бумагах. Внимательно читайте договор, подпись ставьте только под выгодными и ясными условиями.

Если вы убедились в своих возможностях, проверили банк и полностью доверяете ему, то можете смело оформлять ипотеку и обустраивать свое гнездышко. Но если же у вас возникли какие-то сомнения по поводу своей платежеспособности, то лучше не спешите. Если же банк не внушает доверия, советуем потратить время на поиск другого финансового учреждения.

Особенностью его является то, что покупаемая вами квартира автоматически становится залогом ипотечного кредита, который предоставляет банк, и может быть востребована банком в случае вашей невозможности оплачивать кредит и проценты по нему.

Первый взнос при ипотеке

В подавляющем большинстве случаев банк не даст вам ипотеку в сумме полной стоимости квартиры, так как вряд ли сможет реализовать ее в случае проблем. Поэтому тем, кто хочет взять ипотеку, нужно задуматься о первом взносе – он составляет обычно от 10 до 40 процентов от стоимости вновь приобретаемого жилья. Самый простой вариант – если вы уже имеете какую-то недвижимость, но хотите поменять ее на более большую площадь, в этом случае банки дают ипотеку охотно.

Кому дают ипотеку, какие нужны документы для ипотеки

Кому дают ипотеку – вопрос не праздный. Отвечаем — ипотеку дают лицам  трудоспособного возраста, от 18 до 55 лет,  так как ипотека выдается на длительный срок. Как показывает практика, наиболее «выгодный» возраст для ипотеки – 30-35 лет, когда человек уже обзавелся семьей и, что называется, встал на ноги. Впрочем, это не единая точка отсчета – банк примет решение об ипотеке, прежде всего, на основании ваших документов о доходах, гарантирующие выплаты по ипотечному кредиту. Наиболее часто берут ипотеку на 10-15-20 лет. Другими необходимыми критериями, которым должны соответствовать потенциальные заемщики, являются: российское гражданство; местная регистрация; определенный стаж работы на последнем месте. Заемщика могут также попросить предоставить платежеспособных поручителей.

Брать ли ипотеку

Брать или не брать ипотеку — вопрос практически по Шекспиру. В обществе часто муссируется слух, что брать ипотеку крайне невыгодно, ведь за квартиру приходится переплачивать вдвойне или втройне. Но эта палка о двух концах – накопления теряются из-за инфляции, стоимость недвижимости растет как таковая, а если семья снимает квартиру в крупном городе, где это дорого, по общим итогам она может выиграть. И самое главное – получив квартиру, вы можете строить жизнь по своему сценарию, без советов родителей и хлопот с переездами на съемные квартиры.

Расходы при ипотеке

Собираясь взять ипотеку, учитывайте, что вам придется нести дополнительные расходы. Во-первых, что срок оформления бумаг достаточно большой, поэтому в выбранную квартиру вы въедете не завтра. Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на оформление недвижимости, страховку, риэлтера, нотариуса. В третьих, нужно помнить, что до момента погашения кредита квартиру нельзя будет продать, заложить в другой банк и совершать с ней прочие действия.

Ошибки при оформлении ипотеки

Самой большой ошибкой при оформлении ипотеки, как правило, является переоценка собственных финансовых возможностей. Конечно, квартиру хочется новую, большую, в хорошем районе, но сможете ли вы оплачивать ежемесячную ренту и проценты? Поэтому очень важно перед ипотекой очень тщательно проанализировать все свои доходы, причем подойти к себе весьма критично – например, что будет, если вы потеряете эту работу? Если у вас родится ребенок, на воспитание которого требуется много средств? Если вы вдруг заболеете? В этом случае вы подстрахуетесь и выберите квартиру такую, какую вам позволяет семейный бюджет.Для этих целей существуют калькуляторы ипотеки, которые вы найдете на этой странице.

В каком банке взять ипотеку

Еще один момент – выбор банка для ипотеки. Сейчас ипотеку предлагает огромное количество банков, у всех есть брошюры, интернет-сайты, которые подробно рассказывают об условиях ипотеки – соберите максимум информации, у кого какие условия-проценты — возможности погашения и отсрочки. Выбирайте тот банк, который предоставляет лучшие условия – над этой статьей и под ней есть рекламные объявления банков, которые на настоящий момент предлагают весьма выгодные предложения по ипотеке.

Если простыми словами, то ипотека — это залог.

Понятие ипотеки и ипотечного кредита разные.

Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. Это кредит, который выдается банком под залог недивжимости.

При этом необходимо знать, что ипотечный кредит может выдавать под залог как уже имеющейся недвижимости, так и под залог приобретенной.

Фактически ипотечный кредит мало чем отличается от неипотечного. По скольку в первом случае сумма кредита на жилье большая, то банку нужны гарантии выплаты кредита и этими гарантиями выступает, взятая под залог, недвижимость.
Вообще про ипотеку можно написать целую книгу, но такой цели у меня нет). Дальше я буду рассказывать по этапам, как происходила покупка квартиры по ипотеке и рассказывать о всех плюсах, минусах, достоинствах и подводных камнях ипотечного кредитования.

Стоит упамянуть только то, что существуют различные ипотечные программы, которые предоставляют различные условия. Самые распрастраненные из них — это обычный ипотечный кредит на одного человека, ипотека молодой семье и ипотека для военнослужащих.

Так вот меня интересовало обычное ипотечное кредитование, т.к. у меня нет молодой семьи и я не служу Отечеству)))…

Этап 1. Поиск квартиры.

Квартиру мы искали различными способами: доски объявлений в интернете, объявления в газете, агенства, через знакомых. В результате квартиру нашла мама через агенство недвижимости «Татьяна». Это была однокомнатная квартира стоимостью 1 100 000 рублей.

У нее было большое количество плюсов:
— улучшенная планировка (34 кв. м)
— спальный район
— второй этаж, лоджия
— 2 минуты до маминой работы.

Я был на обеде. Позвонила мама и сказала, что нужно отпроситься с работы, пойдем в банк. Я понял, что она нашла квартиру себе «по душе». Вечером она мне все рассказала, я с ней был согласен. Вариант был отличный.

Этап 2. Заявка на получение ипотечного кредита

Утром мы пошли делать заявку в Сбербанк. В других банках ипотеку брать не хотелось. В принципе все крупные банки предлагают схожие условия, поэтому копаться в них ради 1% в ипотеке не стоит. Опять же это мое личное мнение.
Обслуживать нас стала молодая девушка. Ее звали Валентина. Она немного рассказала нам об ипотеке. Решили брать ипотеку на 10 лет с 15% первоначального взноса.

Обращу на эти показатели особое внимание.

Чем меньше времени на выплату ипотеки и чем больше первоначальный взнос от стоимости квартиры, тем меньше переплачивать!

Решили, что я буду заемщиком, а мама — созаемщиком. Почему-то у меня было понятие, что, если доход будет больше то сумма ипотечного кредита будет больше, но не тут-то было.

В заявке необходимо указать свои доходы. Тоже очень важный момент.

Можно предоставить НДФЛ-2 за последние полгода, а можно, если есть сбербанковская дебетовая карта, посмотреть по ней доходы человека. Еще спрашивают дополнительный доход. Я сказал, что сдается квартира в Воронеже. В итоге мой доход в месяц был более 30 000 руб., у мамы — около 20 000 руб.

Совет: говори любой другой доход в любой сумме, эту информацию никто не проверяет.

Заявка обрабатывалась примерно день. Результат был неутешительным — всего лишь более 800 000 руб., а нам нужно было 935 000.

Потом Валентина сказала, что у меня одного без созаемщика будут хорошие данные. Мы переписали заявку без мамы и послали на обработку. В итоге мне дали ипотечный кредит на сумму в 1 053 000 руб. Вот так вот бывает)…

Я честно был в шоке. Оказывается считается не весь доход, а средняя величина от доходов 2-х человек. Т.е. там замудренный коэффициент при расчете.

Но в итоге сумма нас устраивала. Все было хорошо.

Этап 3. Работа с агенством и сбор всех необходимых документов для ипотеки.

Самый долгий этап. Собирать все документы нам помогла Татьяна из агенства по недвижимости.

Совет: Лучше всю процедуру по работе с недвижимостью доверь профессионалам. Сам потратишь больше времени и нервов.

Для ипотеки необходима оценочная стоимость квартиры. Ее сделали за 4 дня. За работу взяли 6 000 рублей. Так же составили предварительный договор купли-продажи. Сразу отдали продавцу задаток в размере 15% от стоимости квартиры. От 1 100 000 это было 165 000 рублей. Это указывается в самом договоре.

Т.е. получилось, что задаток равнялся необходимому в ипотеке первоначальному взносу за квартиру.

Еще пошел взял свидетельство у нотариуса, что я не состою в браке. Стоимость 600 рублей.

На всю процедуру ушло около недели.

После того, как все документы собраны их необходимо отнести в банк. Дальше эти документы рассматриваются специалистами юридической службы и одобряются банковскими андеррайтерами. Это занимает около недели. Наши документы подтвердили за 3 дня.

Этап 4. Банковская ячейка и государственное свидетельство собственности.

После одобрения банк выдает ипотечный кредит, а все готовые документы отдаются на государственную регистрацию.
И тут банку нужно «высосать» из человека деньги. По-другому я это назвать не могу.

Банк, как бы ипотеку тебе одобрил, и выдает деньги, но чтобы они были целыми и никуда не делись до предоставления прав государственной собственности на квартиру, ты должен заложить их в банковскую ячейку. А за это нужно заплатить)))) И заплатить неплохо — 2 400 рублей. Еще была непонятная квитанция на 1 400 и страховка около 1% от стоимости ипотеки. А это еще более 9 000 рублей.

В итоге мне дали бумажку в виде сертификата на 935 000 рублей и мы с продавцом пошли ложить в банковскую ячейку. Это было где-то в подвале за огромной дверью. Мы положили сертификат в эту самую ячейку. Лежи дорогой до нашего прихода))). Это банковская ячейка открывается двумя ключами. Один остался у банковского сотрудника, а другой дали мне. Просрать его было нельзя, а иначе прощай все деньги)

И только после гос. регистрации этот сертификат должен быть отдан продавцу. А дальше продавец может делать с ним все что хочет.

Этап 5. Заключительный

Итак, еще через неделю нас пригласили взять все документы государственной регистрации. Мы с ними пришли в банк и пошли опять за сертификатом в ячейку.

В итоге сертификат был отдан продавцу, а мне — ключи от квартиры.

Радости не было предела! Все прошло без всяких эксцесов и без особых нервов.

На все ушло примерно меньше месяца. Я думаю, что это нормальные сроки.

Мое мнение об ипотеке…

В результате, пока проходил весь процесс я отдал еще около 25 000 тыс. рублей.

Часть этой суммы действительно одобряемая (оценка квартиры, работа риэлтора). Но вот что банк обдирает людей и трясет с них еще деньги за всякий «бред» типа банковской ячейки, страховки и других квитанций, меня обидело. Итак человек будет выплачивать проценты, причем немаленькие. А тут еще заплати. В общем обдералово. Других слов нет.
И другой момент, который меня взбесил. Эти ежемесячные платежи.

В начале большая сумма долга по кредиту уходит на погашение процентов, и всего лишь малая — на погашение самого кредита. На рисунке это хорошо видно. Т.е. банк не дает быстрее выплатить человек ипотеку. С первого месяца уже начинает брать деньги за проценты.

Но тут можно вспомнить одно выражение. Любишь ездить — люби и саночки возить.

Хочешь — бери ипотеку, а не хочешь — не бери. Тебя никто не заставляет.

Т.е. в итоге можно сделать вывод. Все идет на высасывание денег из человека, у которого и так их нет. И государство, и банки способствуют этому.

А что делать, когда хочется свое жилье, а денег нет? Брать ипотеку.

В принципе если посчитать, то за 10 лет я переплачиваю 700 000 руб. Если посчитать, то получается по 70 000 рублей в год. Если посмотреть с этой стороны, то годовая сумма про процентам не такая уж и большая.
Мое мнение, что если у вас нет жилья, то брать лучше ипотеку и платить за свою квартиру, чем скитаться по непонятным съемным и платить в принципе те же деньги.

Многие потенциальные заемщики бродят по сайтам, смотрят проценты по ипотечному кредиту, у какого Банка больше, у какого меньше. Сравнивают комиссию за рассмотрение документов и еще много чего. Поймите, что для вашей ситуации это не имеет принципиального значения. Все Банки выдают ипотечные кредиты на примерно одинаковых условиях. Если вы даже найдете Банк, где процентная ставка по ипотечному кредиту немного меньше, побегаете с месяц, собирая документы, а потом вам откажут в получении ипотечного кредита, то значит для вас в этом Банке нет ничего хорошего.

Бросьте бродить по Банкам в поисках минимальной экономии. Это подходит только для тех людей, у которых большие белые зарплаты и которые хотят получить относительно небольшой по сравнению с их доходом ипотечный кредит. Если вы откажетесь от слишком большой привязки к конкретному Банку, то вы уже сделали 20 % работы по получению ипотечного кредита.

               Какой же Банк выдаст вам ипотечный кредит, а какой нет? Я, к сожалению, точно не могу вам сказать. Однако хорошими признаками является следующее:

— большое количество рекламы, направленной именно не на рекламу Банка вообще, а именно на выдачу ипотечных кредитов физическим лицам,

— сведения о большом количестве выданных ипотечных кредитов, полученные из печати, Интернета, конечно, эти сведения нужно скорректировать хотя бы приблизительно на размер Банка,

— советы ипотечных брокеров или иным образом связанных с Банком специалистов.

            Итого: выбирайте Банк не только и не столько исходя из его условий кредитования, но и косвенных признаков того, что они не предъявляют завышенных требований к ипотечным заемщикам.

            ВтороеВторая глобальная идея заключается в том, что нужно подавать заявки на получение ипотечного кредита не последовательно в один, а потом в другой Банк (при отказе), а сразу в несколько Банков!

             Перечитайте, пожалуйста, вышеуказанный совет несколько раз, прежде чем сказать, что в нём нет для вас никакой новой информации. Этот совет подсказал мне в своё время очень опытный начальник отдела ипотечных брокеров. Он сэкономил мне в последующем столько времени, энергии, уверенности, что я до сих пор благодарен ему за эту простую, но гениальную идею.

Вы думаете, какая разница между тем, чтобы подавать заявки последовательно или параллельно. Представьте себе, что вы несколько недель собираете документы, возможно на работе с большим трудом уговариваете руководителя чтобы он сделал вам липовую справку с повышенным доходом, сдаете документы, ждете вместе с заинтересованными людьми еще несколько недель и потом получаете отказ из Банка.

Поверьте мне, скорее всего вы подумаете, «эх не получилось», я сделал всё что мог и прекратите попытки получить ипотечный кредит. Запал у вас иссякнет, уговорить руководителя сделать вторую «липовую» справку о доходах бывает невозможно, родственники, которые придерживали деньги для помощи вам, уже их потратили и т.д. И главное, это удар по вашей уверенности в своих силах. Вы будете думать, что Банк вам отказал, значит получить ипотечный кредит невозможно. Это теперь прекрасная отговорка, чтобы отложить получение ипотечного кредита до увеличения зарплаты, накопления определенной суммы денег и еще бог знает до чего.

Не допускайте этого по возможности всеми силами. Старайтесь пройти всю процедуру с одного раза. А важное правило для этого
—  это подать документы для получения ипотечного кредита сразу в несколько Банков.

Скажите себе: «Я не буду лениться, я сделаю три комплекта документов и подам заявление на получение ипотечного кредита в три Банка». Одним этим действием вы увеличиваете свои шансы раза в полтора.

Третье. Следующий совет для того, чтобы получить ипотечный кредит. Большая часть потенциальных заемщиков делает следующим образом. Они рассказывают в Банке о своих нуждах, потом подготавливают документы, которые просит от них Банк, сдают и ждут решения. Этот подход работает, но гораздо лучше работает другой подход.

Сначала мы узнаём насколько возможно подробнее, какой доход нужно «нарисовать», чтобы получить нужную нам сумму кредита, потом мы узнаём какие документы нужны для того чтобы пройти проверку Банка и как он проверяет, а уже под эти требования делаем различные справки о доходах и т.п.

Этот подход, опять же при прочих равных условиях, гораздо более результативен, и я рекомендую руководствоваться именно им.

Немного подробнее: Допустим вам необходимо получить кредит на сумму в 2 млн.руб. (суммы и расчеты условны). Первая стратегия (неэффективная) заключается в том, чтобы заполнить все заявления, справки о доходах, копии паспортов, трудовой книжки и другие бумаги, сдать в Банк и ждать решения. Допустим ваш доход 40 тыс.руб./мес., выплаты по данному кредиту при сроке 20 лет составляют 26 тыс.руб./мес., и по банковским расчетам они могут вам выдать только 1,5 млн.руб.

Но вам не нужно 1,5 млн.руб., квартир с такой стоимостью нет в вашем городе, вам нужно именно 2 млн.руб. Ваш начальник готов переделать вам справку о доходах с 40 тыс.руб. на 50 тыс.руб. Вот только вы сразу допустили стратегическую ошибку. Вы уже показали ваш доход в 40 тыс.руб. Сейчас приносить справку с другим доходом в тот же Банк у вас не получится. А может и в другом Банке не пройти.

А всего-то нужно было сделать наоборот. Сначала самому, либо с чьей-то помощью узнать, какие выплаты будут по кредиту с нужной вам суммой и сроками. Потом в Банке или еще где узнать, сколько нужно показать доход для выплаты такой суммы по кредиту. А только потом сделать справку о том, что вы получаете не 40 тыс.руб., а например 52 тыс. 400 руб.

Если вы так сделаете сразу, то и сразу получите ипотечный кредит, без необходимости обращения в другой Банк, выдумывания подработки и т.п.

Итого, советую вам всё сначала просчитать, узнать, сделать под эти требования документы, а только потом обращаться в Банк за получением кредита. Ваши шансы резко при этом возрастут. Ипотечный калькулятор есть в этой статье.

      ЧетвертоеПринимайте во внимание те требования, которые Банк не озвучивает, но тем не менее, из-за несоблюдения которых происходит подавляющее большинство отказов в выдаче ипотечного кредита.

— Проверка службой безопасности. Достаточно простая проверка для большинства. Однако если у вас есть административные наказания, судимости (не важно погашенные или нет) и т.п., а эти вопросы есть в анкете, то отвечайте на них правду. Юлить здесь бессмысленно. Ведь это очень легко проверяемо. Вообще это лучше взять за правило. Не вздумайте врать там, где ваши ответы фиксируются на бумаге и которые можно легко проверить.

— Иногда сотрудники Банка звонят на вашу работу и интересуются, действительно ли есть такой работник и сколько он работает. Будьте готовы к такому развитию событий, особенно, если вы попросили написать вам справку о зарплате там, где вы в действительности не работаете. Если на это рабочее место позвонят, то человек на телефоне должен ответить, что вы работаете, кем работаете и сколько времени. Возможно, они захотят созвониться с бухгалтерией. Не все Банки так делают, поэтому может быть проще выбрать Банк, где нет такой проверки.

— Требования минимального стажа вообще и по последнему месту работы в частности. Если Банк требует минимальный трудовой стаж в 1 год, а по последнему месту работы в 6 месяцев, то это совсем не значит, что он удовлетворится соблюдением этих требований. Даже не пробуйте получить ипотечный кредит на приличную сумму, проработав 6 месяцев на последнем месте. Примерно год, а лучше два, прежде чем идти в Банк. Этим вы сэкономите своё время и нервы.

— Требование высшего образования. Это требование не всегда выражено явно. Если вы хотите получить кредит в 300 тыс.руб., то возможно оно не понадобится. Однако, если вы хотите получить кредит на более или менее приличную сумму, а ваш доход не подтверждается «белой» зарплатой (по 2 НДФЛ), то без высшего образования вам его вряд ли дадут. Я не говорю о том, что это справедливо, но пока это так. Если вы предприниматель, то к вам, конечно, другие требования или вопросы, которые мы не будем рассматривать в этой статье.

Поэтому, если вам для покупки квартиры принципиально нужен ипотечный кредит на большую сумму, то иногда проще закончить образование, чем пытаться пробить стену. Тем более, что сейчас в этом плане всё упростилось. Можно подобрать институт и факультет, где учиться несложно. Контрольные и курсовые можно купить и т.д. Можно, конечно, оформлять квартиру на родственника или еще что-то, но это уже не к теме статьи.

— Требования к фирме, в которой вы работаете. Это требование вообще обычно не заявляется Банком, однако именно в нём обычно и бывает большинство загвоздок. Допустим, вы работаете в маленькой фирме у которой небольшие обороты по расчетному счету, нет недвижимости, никакого особого имущества, сайта и т.д. Вы пишите, что ваша заработная плата составляет 200 тыс.руб. и ставите подпись руководителя, главного бухгалтера, печать, в общем всё как полагается. Вопрос в том, пройдет ли такая справка в Банке?

Скорее всего, не пройдет. Почему? Банковский работник, которого обычно называют «риск-менеджер» при оценке правдоподобности доходов в вашей справке будет обязательно оценивать и фирму в которой вы работаете. Если фирма маленькая, с небольшими оборотами, то он обязательно усомнится в реальности ваших доходов. Поэтому, сразу вам скажу, «рисовать» справки с огромными зарплатами от фирмы, не имеющих недвижимости и или оборотов, практически бессмысленно. Если опять же для вас принципиально получение крупного ипотечного кредита, то иногда проще перейти на другую работу в фирму средней величины, либо у которой много недвижимости. К справке о доходах с этой фирмы у менеджера Банка будет гораздо больше доверия.

— Требования к вашей квалификации. Опять же, вернемся к вашей заработной плате. Вы можете попросить написать вам очень большую заработную плату, и фирма где вы работаете, вполне солидная. Значит ли это, что вам обязательно выдадут кредит? Еще нет. Теперь Банк оценит, а сколько может максимально получать работник примерно вашей квалификации и вашей должности. То есть у менеджера Банка есть примерные цифры по заработным платам в разных отраслях и специальностях, на которые он ориентируется. Поэтому и вы берите с него пример. Возьмите газету, найдите объявления по вашей специальности, посмотрите, какую самую высокую заработную плату предлагают. Эту цифру возьмите как точку отсчета. Её можно увеличить на 30-40 %, вот перед вами и лежит тот максимальный доход, который вы можете показать в Банке. Если на рынке недвижимости кризис, то нужно скорректировать эту сумму в меньшую сторону.
— Оценка косвенных признаков высокого дохода. Вы думали, что мы закончили, подождите, осталось совсем немного. Теперь о косвенных признаках высокого дохода, которые оценивают в Банке. Это наличие дорогостоящего имущества. А это конечнонедвижимость, автомобиль, яхта и т.п. При этом недвижимость не должна
быть получена по наследству или подарена, приватизирована. Вы должны её
именно купить сами, желательно не очень давно. Сколько должно быть
имущества? От дохода, который вы хотите показать в Банке, возьмите 10 %
и эту сумму умножьте на количество лет трудового стажа. Если у вас
имущества меньше – это плохой признак, если больше, то хороший. Так же
косвенными признаками доходов являются загранпаспорт, знание языков,
наличие образования МВА и т.п., но эти признаки второстепенные.

— Наличие других кредитов и регулярные выплаты по ним. Если это есть, то это плюс, но правда очень небольшой. При оценке доходов вас всё равно будут проверять по вышеперечисленным признакам.

Напомню, что с недавнего времени любой банк может получить сведения к вашей кредитной истории и узнать когда вы получали кредиты, где, были ли просрочки и т.д.

Если вы считаете, что у вас всё хорошо, а кредит всё равно не дают (не просто в одном банке, а двух к примеру или трёх), то я крайне рекомендую заказать вам свою кредитную историю. Там вы увидите свой кредитный рейтинг. Максимум — это 1000. Плохой рейтинг — это где-то меньше 600. Цифры в 300 говорят о том, что кредит вам никто не даст сразу же, не переходя даже к деталям.

Если так, то нужно исправлять кредитную историю. Может быть на ваш паспорт (копию) кто-то брал кредит. Может быть ещё что-то. В общем думайте.

           Пятое. Хорошо, вы получили кредитное решение. Некоторые называют его предварительное кредитное решение, так как сведений о квартире, которую вы хотите купить, еще нет. Это уже отлично. И еще несколько небольших замечаний.

            — Та недвижимость, которую вы выберете, должна нравиться не только вам, но и Банку. А вы сами должны понравиться страховой компании. Обычно с этим проблем не возникает, но тем не менее. О чем я говорю.

Допустим, вам понравилась квартира, и вы приходите в Банк, чтобы он уже начал процедуру выдачи ипотечного кредита. Однако сотрудники Банка, посмотрев документы на квартиру, могут вам отказать в выдаче кредита. То есть не вообще отказать, а отказать на конкретную квартиру. Основные причины, почему так происходит.

Квартира показалась Банку с высокими юридическими рисками того, что в отношении неё будет судебный спор. Каждый Банк по-своему относится к вопросу оценки юридического риска, однако основные моменты всё таки можно указать. Наиболее часто отказывают тогда, когда:

— право собственности на квартиру зарегистрировано на основании решения суда. И неважно, что это решение вступило в законную силу, и спор закончился. Банку вы этого иногда не докажете.

— правоустанавливающим документом является договор ренты, договор о пожизненном иждивении. Банки не любят эти документы, так как по ним часто возникают потом споры между наследниками и собственником. И вообще наследство Банки не очень любят.

— сам собственник квартиры, которую вы хотите купить, не может лично явиться для совершения сделки, а выписал «генеральную» нотариальную доверенность своему представителю. Это почти стопроцентный отказ. Иногда эти требования Банк даже описывает в своих рекламных брошюрах, тогда нужно просто внимательнее читать.

— квартира находится в старом доме с деревянными перекрытиями и т.д. Здесь всё очень индивидуально, но нужно быть готовым к вопросам.

— если вы хотите купить частный дом, коттедж, земельный участок под строительство, квартиру в строящемся доме, комнату и т.д., то это вообще один из первых вопросов, которые вы должны себе задать «А даст ли Банк согласие на приобретен